Câu hỏi:
Công ty AH có xây dựng trong khuôn viên công ty những hạng mục công trình mới để nâng cao hiệu quả sản xuất, đồng thời cải thiện đời sống công nhân. Công ty không có giấy phép xây dựng đối với công trình này, tuy nhiên bây giờ công ty muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất. Như vậy Công ty có được cấp giấy không, và hồ sơ cẩn chuẩn bị như thế nào?
Trả lời:
Xây dựng công trình, nhà ở phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh là một trong những công việc thiết yếu của doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần lưu ý tuân thủ các quy định trong quá trình xây dựng để kết quả cuối cùng là công trình, nhà ở sẽ được pháp luật công nhận, bảo hộ cho doanh nghiệp. Pháp luật công nhận quyền của doanh nghiệp bằng cách cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận).
Theo Khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn bởi Khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận bao gồm các giấy tờ sau:
“a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
d) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).”
Về giấy tờ chứng minh việc xây dựng hợp pháp, Khoản 2 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP còn quy định:
“2. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:
- a) Trường hợp tạo lập công trình xây dựng thông qua đầu tư xây dựng mới theo quy định của pháp luật thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình.”
Như vậy cần thiết phải có văn bản cho phép hoặc phê duyệt công trình xây dựng (trừ khi công trình đó thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014).
Công ty AH trên thực tế đã xây dựng công trình, tuy nhiên lại chưa có giấy phép xây dựng hay các giấy tờ tương đương. Đối với trường hợp này, Khoản 2 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp không có một trong những giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải được cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch xây dựng mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy Công ty AH cần có văn bản đề nghị cơ quan quản lý về xây dựng cấp tỉnh xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch để thay thế cho giấy phép xây dựng.
Ngoài ra, Nghị định này còn cho phép giải quyết trong trường hợp công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định cần phải nộp. Theo đó, phần diện tích công trình không phù hợp với giấy tờ phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng kiểm tra, xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tóm lại, hồ sơ mà Công ty AH cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Sơ đồ công trình xây dựng phù hợp với hiện trạng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- Giấy phép xây dựng/quyết định phê duyệt dự án/quyết định đầu tư dự án/giấy phép đầu tư/giấy chứng nhận đầu tư
Trường hợp không có giấy tờ xây dựng ở mục 5, Công ty AH cần làm văn bản đề nghị xác nhận công trình xây dựng tồn tại trước khi có quy hoạch mà nay vẫn phù hợp với quy hoạch.
